V priebehu života mnohí z nás dospejú k názoru, že chcú bývať vo svojom. Ak je to aj váš prípad, požiadali ste si teda pravdepodobne o hypotéku, pretože financovať bývanie iba z vlastných zdrojov dnes nezvládne každý, a je dôležité sa na to správne a včas pripraviť. Hypotéka je zároveň štandardným spôsobom financovania nehnuteľnosti, pre klienta je to najdostupnejší a najlacnejší spôsob. Maximálna hodnota hypotéky môže pokryť len 80 % alebo 90% z hodnoty nehnuteľnosti, zároveň je výška úveru limitovaná osemnásobkom ročných príjmov domácnosti. Do úvahy a výpočtu výšky úveru treba brať na zreteľ aj zachovanie rezervy na splácanie hypotéky a životné minimum členov domácnosti, s ktorými banky počítajú. Základným predpokladom skutočnej úspory je však vyvarovanie sa častých chýb alebo prekážok, ktoré môžu získanie novej či refinancovania súčasnej hypotéky zmariť.
Vzhľadom na to, že sa však neustále sprísňujú podmienky na získanie hypotéky, tak sa stále väčšiemu množstvu žiadateľov stáva, že na hypotéku skrátka nedosiahnu a jednoducho vám banka hypotéku zamietne. Možno sa to stalo práve teraz aj vám, preto sa pozrieme na to, aké sú najčastejšie dôvody na zamietnutie hypotéky, a tiež si povieme, čo v takom prípade robiť a aké máte ďalšie možnosti.
Splátky existujúcich úverov
Vybavenie úveru má niekoľko fáz. V tej prvej sa jedná predovšetkým o vyplnenie žiadosti, ktorá obsahuje aj informáciu o vašich čistých príjmoch. V tomto štádiu vybavovania banka skúma to, či budete s veľkou pravdepodobnosťou schopní splácať plánovanú splátku úveru. K verdiktu banka dospeje tak, že zohľadní počet členov domácnosti, počet vyživovaných osôb a k nim priradí obvyklé náklady. Výsledný súčet odpočíta od čistých príjmov. Zároveň ale nahliadne do bankových registrov, ktoré jej prezradia všetky naše úvery a dokonca aj existujúce úverové karty, ktoré nevyužívame. Prípadné splátky sa tiež stanú položkou, ktorá nám v očiach banky znižuje výslednú bilanciu.
Nebýva výnimkou, že žiadatelia o úver si k spotrebiteľskému úveru chcú vziať hypotéku a potom si trhajú vlasy, keď zistia, že pred piatimi rokmi kúpené auto, ktoré dodnes poctivo splácajú, im zahatí plány na vlastné bývanie. Situácia je však riešiteľná. Prvým variantom je samozrejme úver splatiť či podpísať banke čestné vyhlásenie, že pred čerpaním hypotéky bude pôžička splatená. Takýto krok je vhodný predovšetkým na urýchlenie schvaľovacieho procesu. V tom prípade sa úver vybaví, podpíše a až budeme chcieť od banky poukázať peniaze na účet, budeme jej musieť dodať doklad preukazujúci splatenie úveru. Ďalšou možnosťou je refinancovanie súčasného úveru či konsolidácia úverov, pokiaľ ich máme viac.
Aby nám mesačná splátka klesla a zlepšila sa v očiach banky naša bonita, vezmeme si na doplatenie súčasného úveru nový, u ktorého nastavíme dlhšiu dobu splácania. Je dobré zohľadniť pri rozhodovaní prípadné sankcie za predčasné splatenie súčasného úveru. Majme tiež na pamäti, že pri rozložení úveru na dlhšie obdobie zaplatíme spravidla viac na úrokoch.
Druh pracovného pomeru je dôležitý
Banky si dôkladne preverujú vaše príjmy, alebo vaše výdavky. Kontrolujú stabilitu vášho zamestnania alebo podnikania. Dlhodobý a stabilný príjem je veľmi dôležitý, každý náznak toho, že o príjem môžete prísť, banka vyhodnocuje ako rizikový a môže schválenie úveru ohroziť. Pokiaľ pracujete na fulltime je vhodné mať zmluvu na dobu neurčitú, avšak ani doba určitá nemusí byť prekážkou.
Objednanie odhadu hodnoty nehnuteľnosti
Súčasťou každej žiadosti o vybavenie úveru je znalecký posudok, v ktorom odhadca určí hodnotu nehnuteľnosti, ktorá bude financovaná ako predmet zabezpečenia hypotéky. Pokiaľ už na nehnuteľnosti odhad vypracovaný máme a nie je starší ako 3 až 5 rokov, banka nám ho často uzná, vzhľadom na rast cien ale daná hodnota nemusí byť aktuálna. Každá banka má proces vypracovania posudku iný. Niekde iba zaplatíme poplatok a znalci spolupracujúci s bankou si vezmú náš odhad na vypracovanie a inde dostaneme zoznam odhadcov, s ktorými banka spolupracuje, alebo sa klient obráti na finančného sprostredkovateľa, ktorý mu s týmto krokom pomôže. My sami si potom môžeme špecialistu vybrať. Pokiaľ vám je odporúčaný odhadca napríklad známymi, overte si, že s ním vaša banka spolupracuje. To že má tento odhadca splnené všetky skúšky a certifikáty ešte totiž neznamená, že jeho odhad banka prijme.
Nedostatočná bonita
Jedným z najčastejších dôvodov odmietnutia žiadosti je nedostatočná bonita klienta, čo čiastočne súvisí už s tým, čo sme už uviedli vyššie, a teda že splátky nesmú presahovať určitú výšku príjmov. Vašu bonitu však môžu ovplyvňovať ešte ďalšie faktory: Už splácate nejaký iný úver, máte nevyužívaný kontokorent, kreditné či debetné karty. Všeobecne je vždy problém, pokiaľ pri žiadosti o hypotéku máte ešte nejaké ďalšie záväzky. Automaticky to tak zvyšuje riziko, že nebudete schopní splácať, preto sa môže banka prikloniť k tomu, že vám hypotéku neposkytne. Ak už máte poskytnuté úvery, je dôležitá vaša platobná disciplína.
Nehnuteľnosť sa nedá založiť alebo jej záložná hodnota nestačí
Dôvodom pre neposkytnutie hypotekárneho úveru býva okrem nedostatočnej bonity aj nedostatočná záložná hodnota nehnuteľnosti. Pretože sa hypotéka poskytuje proti záložnému právu banky na nehnuteľnosť, je samozrejme nutné, aby bola hodnota nehnuteľnosti stanovená znalcom. Ak je hodnota nedostatočná, je to problém, rovnako ako v prípade, ak nehnuteľnosť nemožno z nejakých dôvodov založiť v prospech banky.
Záznamy v registroch dlžníkov
Ďalšou prekážkou je typicky záznam v niektorom z registrov dlžníkov. Do týchto záznamov sa banky pozerajú už preto, že si zisťujú informácie o tom, či nemáte nejaké ďalšie úvery. Môžu tu ale tiež zistiť, že máte problémy so splácaním, čo je dnes prakticky stopka na získanie hypotéky resp. vaše šance sú výrazne nižšie.
Vysoký vek
Banka vás tiež môže odmietnuť kvôli veku. A teraz nehovoríme o tom, že o hypotéku môže žiadať až osoba od 18 rokov, teda od naplnenia plnoletosti, čo je pomerne pochopiteľné. Starších spoluobčanov ale môže prekvapiť, že je aj horná hranica pre poskytnutie hypotéky. Typicky operujú banky s vekom 65 rokov, staršie osoby môžu mať väčšie problémy s dosiahnutím na hypotéku. Samozrejme sa to posudzuje celkovo, takže len vek nie je jediný rozhodujúci faktor, ale banka vo všeobecnosti k starším klientom pristupuje ako k viac rizikovým. Je tu totiž samozrejme vyššie riziko úmrtia, než dôjde k splateniu celého hypotekárneho úveru. Hypotéka je dlhodobý úver, ktorý sa typicky poskytuje na niekoľko rokov.
Ako sa popasovať s neschválenou hypotékou
Ak je vaším prípadom, že banka odmietla žiadosť o úver z dôvodu jeho výšky, je možné situáciu riešiť znížením požadovanej čiastky úveru alebo naopak sa pokúsiť zvýšiť svoje príjmy. Pokiaľ ani jedno nie je možné, môže byť riešením tiež prizvanie ďalšej osoby k žiadosti. Takými osobami môže byť napríklad partner, ale aj súrodenci, rodičia, zaopatrené deti a podobne. Prizvanie ďalšej osoby môže zlepšiť aj pozíciu žiadateľa vyššieho veku. Ak vám banka odmietla úver z toho dôvodu, že záložná hodnota nehnuteľnosti je nízka, prípadne nemožno nehnuteľnosť založiť, môžete to riešiť založením inej nehnuteľnosti. V tomto prípade sa to mladé rodiny snažia niekedy riešiť založením nehnuteľnosti rodičov. Je samozrejme vždy potrebné zvážiť možné riziká takéhoto kroku. Nie je to ale samozrejme iba nehnuteľnosť rodičov, môže to byť aj akýkoľvek pozemok, objekt pre rekreáciu ako je chata či chalupa, prípadne komerčné priestory, ktoré vlastníte podľa akceptácie danej banky, kde sa práve hypotéka rieši.
Vyhnite sa problémom v predstihu, my vám poradíme
Odporúčame vám vyriešiť všetky možné prekážky ešte pred podaním žiadosti. Naši makléri v spoločnosti Profi Broker vám veľmi radi poradia, ako sa na úver pripraviť, čo všetko budete k vašej žiadosti potrebovať a ako následne postupovať, aby všetko prebehlo hladko a bez zbytočných problémov. J
